На сегодняшний день строительная отрасль в Казахстане наиболее динамично развивающаяся. Особенно это касается строительства многоквартирных жилых комплексов. Вместе с тем, строительство жилого комплекса является капиталоёмким проектом и требует от бизнеса больших денежных вливаний. И не редко бизнес привлекает для строительства деньги дольщиков.
Общественные отношения, связанные с деятельностью по долевому участию в жилищном строительстве жилых домов (жилых зданий) за счет привлечения денег физических и (или) юридических лиц на территории Республики Казахстан, регулируется Законом Республики Казахстан от 07 апреля 2016 года №486-V «О долевом участии в жилищном строительстве» (далее – Закон).
В соответствии с Законом (пункт 1 статья 7), долевое участие (привлечение денег дольщиков) в жилищном строительстве организуется одним из следующих способов:
1) получение гарантии Фонда гарантирования;
2) участие в проекте банка второго уровня;
3) привлечение денег дольщиков после возведения каркаса жилого дома (жилого здания).
Запрещается привлечение денег физических и юридических лиц для строительства жилых домов (жилых зданий) иными способами (пункт 2 статьи 7 Закона).
Действие Закона не распространяется на малоэтажное строительство.
УЧАСТНИКИ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В ЖИЛИЩНОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
ОРГАНИЗАЦИЯ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В ЖИЛИЩНОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ СПОСОБОМ ПОЛУЧЕНИЯ ГАРАНТИИ ФОНДА ГАРАНТИРОВАНИЯ (СТАТЬЯ 8 ЗАКОНА)
Для осуществления деятельности по организации долевого участия в жилищном строительстве способом получения гарантии Фонда гарантирования застройщик обязан соответствовать следующим требованиям:
1) иметь опыт реализованных объектов строительства жилых домов (жилых зданий), в том числе в качестве заказчика, подрядчика (генерального подрядчика) в совокупности, не менее трех лет, общей площадью не менее восемнадцати тысяч квадратных метров при строительстве в городах республиканского значения, столице и не менее девяти тысяч квадратных метров при строительстве в иных административно-территориальных единицах;
2) иметь безубыточную деятельность за последние два финансовых года согласно его финансовой отчетности, подтвержденной аудиторским заключением;
3) величина коэффициента, исчисленного путем соотношения заемного и собственного капитала, не должна превышать семи в течение всего срока строительства жилого дома (жилого здания) до приемки его в эксплуатацию.
Для осуществления деятельности по организации долевого участия в жилищном строительстве способом получения гарантии Фонда гарантирования застройщик создает уполномоченную компанию, одновременно осуществляющую деятельность не более чем по одному проекту строительства.
Проект строительства жилого дома (жилого здания) может предусматривать несколько объектов строительства на одном земельном участке (отводе).
Для организации долевого участия в жилищном строительстве способом получения гарантии Фонда гарантирования уполномоченная компания обязана иметь:
1) земельный участок, принадлежащий на праве временного возмездного землепользования (аренды), предоставленном государством, или на праве собственности;
2) проектно-сметную документацию проекта строительства жилого дома (жилого здания) с положительным заключением комплексной вневедомственной экспертизы;
3) деньги, планируемые для расходования в соответствии со статьей 20 Закона, и (или) незавершенное строительство, подтвержденное актами выполненных работ, в объеме не менее десяти процентов от проектной стоимости в случае, если земельный участок принадлежит на праве собственности, или в объеме не менее пятнадцати процентов от проектной стоимости в случае, если земельный участок принадлежит на праве временного возмездного землепользования (аренды), предоставленном государством;
4) деньги на оплату комиссии за рассмотрение документов, гарантийного взноса по договору о предоставлении гарантии;
5) договор подряда строительства жилого дома (жилого здания).
Вышеуказанное имущество, должно быть свободным от каких-либо обременений, прав и притязаний третьих лиц.
При соответствии застройщика и уполномоченной компании установленным требованиям, Фонд гарантирования проводит проверку документов по проекту строительства жилого дома (жилого здания) и заключает договор о предоставлении гарантии.
Заключённый договор о предоставлении гарантии является основанием для привлечения денег дольщиков и не требует получения застройщиком и уполномоченной компанией разрешения на привлечение денег дольщиков от местного исполнительного органа.
В целях исполнения требований Закона застройщик представляет Фонду гарантирования годовую финансовую отчётность, подтверждённую аудиторским заключением, и уполномоченная компания представляет Фонду гарантирования ежеквартальную финансовую отчётность в соответствии с законодательством Республики Казахстан о бухгалтерском учете и финансовой отчётности в течение действия договора о предоставлении гарантии.
ОРГАНИЗАЦИЯ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В ЖИЛИЩНОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ СПОСОБОМ УЧАСТИЯ В ПРОЕКТЕ БАНКА ВТОРОГО УРОВНЯ (СТАТЬЯ 9 ЗАКОНА)
Для осуществления деятельности по организации долевого участия в жилищном строительстве способом участия в проекте банка второго уровня застройщик обязан иметь: опыт реализованных объектов строительства жилых домов (жилых зданий), в том числе в качестве заказчика, подрядчика (генерального подрядчика) в совокупности, не менее трех лет, общей площадью не менее восемнадцати тысяч квадратных метров при строительстве в городах республиканского значения, столице и не менее девяти тысяч квадратных метров при строительстве в иных административно-территориальных единицах.
Для организации долевого участия в жилищном строительстве способом участия в проекте банка второго уровня застройщик создаёт уполномоченную компанию, одновременно осуществляющую деятельность не более чем по одному проекту строительства.
Для организации долевого участия в жилищном строительстве способом участия в проекте банка второго уровня уполномоченная компания обязана иметь:
1) земельный участок, принадлежащий на праве временного возмездного землепользования (аренды), предоставленном государством, или на праве собственности;
2) проектно-сметную документацию проекта строительства жилого дома (жилого здания) с положительным заключением комплексной вневедомственной экспертизы.
Вышеуказанное имущество, должно быть свободным от каких-либо обременений, прав и притязаний третьих лиц, за исключением земельного участка, который может находиться в залоге у банка второго уровня, финансирующего строительство на одном земельном участке (отводе).
При соответствии застройщика и уполномоченной компании установленным требованиям, застройщик и (или) уполномоченная компания обращаются в банк второго уровня для получения решения банка второго уровня о готовности финансирования строительства жилого дома (жилого здания) на сумму, достаточную для завершения строительства.
В случае готовности финансирования жилого дома (жилого здания) банк второго уровня заключает договор с инжиниринговой компанией.
В случае соответствия застройщика и уполномоченной компании установленным требованиям, застройщик и уполномоченная компания обращаются в акимат для получения разрешения на привлечение денег дольщиков.
Банк второго уровня вправе принять решение об использовании денег дольщиков с банковского счета уполномоченной компании, только после возведения каркаса жилого дома (жилого здания), подтвержденного инжиниринговой компанией.
ОРГАНИЗАЦИЯ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В ЖИЛИЩНОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ СПОСОБОМ ПРИВЛЕЧЕНИЯ ДЕНЕГ ДОЛЬЩИКОВ ПОСЛЕ ВОЗВЕДЕНИЯ КАРКАСА ЖИЛОГО ДОМА (ЖИЛОГО ЗДАНИЯ) (СТАТЬЯ 10 ЗАКОНА)
Для осуществления деятельности по организации долевого участия в жилищном строительстве способом привлечения денег дольщиков после возведения каркаса жилого дома (жилого здания) застройщик обязан в течение последних пяти лет, в том числе в качестве заказчика, подрядчика (генерального подрядчика) в совокупности, построить и ввести в эксплуатацию на территории Республики Казахстан жилые дома (жилые здания) общей площадью не менее шестидесяти тысяч квадратных метров при строительстве в городах республиканского значения, столице и не менее тридцати тысяч квадратных метров при строительстве в иных административно-территориальных единицах. При этом учитывается суммарный опыт дочерних организаций застройщика.
Для организации долевого участия в жилищном строительстве способом привлечения денег дольщиков после возведения каркаса жилого дома (жилого здания) застройщик создает уполномоченную компанию, одновременно осуществляющую деятельность не более чем по одному проекту строительства.
Проект строительства жилого дома (жилого здания) может предусматривать несколько объектов строительства на одном земельном участке (отводе).
Для организации долевого участия в жилищном строительстве способом привлечения денег дольщиков после возведения каркаса жилого дома (жилого здания) уполномоченная компания обязана иметь:
1) земельный участок, принадлежащий на праве временного возмездного землепользования (аренды), предоставленном государством, или на праве собственности;
2) проектно-сметную документацию проекта строительства жилого дома (жилого здания) с положительным заключением комплексной вневедомственной экспертизы;
3) наличие завершённого строительства каркаса жилого дома (жилого здания), подтверждённого отчётом инжиниринговой компании;
4) договор с инжиниринговой компанией.
Вышеуказанное имущество, должно быть свободным от каких-либо обременений, прав и притязаний третьих лиц.
В случае соответствия застройщика и уполномоченной компании вышеуказанным требованиям, застройщик и уполномоченная компания обращаются в акимат для получения разрешения на привлечение денег дольщиков.
После получения разрешения на привлечение денег дольщиков уполномоченная компания организует строительство жилого дома (жилого здания) способом привлечения денег дольщиков.
ОСОБЕННОСТИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ДЕНЕГ ДОЛЬЩИКОВ ПРИ ОРГАНИЗАЦИЯ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В ЖИЛИЩНОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ (СТАТЬЯ 20)
Уполномоченная компания обеспечивает учёт денег по банковскому счету в разрезе:
1) собственных денег;
2) денег, полученных в оплату долей в жилом доме (жилом здании), в том числе в разрезе поступлений от каждого дольщика;
3) заёмных средств (при наличии), предоставленных в целях финансирования строительства жилого дома (жилого здания).
Основанием для зачисления денег дольщика в счёт оплаты долей в жилом доме (жилом здании) является заключённый договор о долевом участии в жилищном строительстве.
Соблюдение целевого расходования денег уполномоченной компанией обеспечивается их использованием на:
1) строительно-монтажные работы, затраты на управление проектом, авторский и технический надзоры;
2) оплату комиссии по банковским счетам и вознаграждения по обслуживанию банковского займа;
3) иные расходы уполномоченной компании, связанные со строительством жилого дома (жилого здания) и реализацией проекта, в размере не более пяти процентов от проектной стоимости, в том числе расходы по рекламе, содержанию управленческого персонала, коммунальным услугам, телекоммуникационным услугам, затраты, связанные с арендой офиса, расходы на изготовление технических паспортов по контролю качества, лабораторные испытания, уплату налогов и других обязательных платежей в бюджет, выплаты обязательных пенсионных взносов и обязательных профессиональных пенсионных взносов, взносов на обязательное социальное медицинское страхование в Фонд социального медицинского страхования.
Денежные взаиморасчеты между уполномоченной компанией и ее подрядчиком (генеральным подрядчиком) до приемки жилого дома (жилого здания) в эксплуатацию осуществляются исключительно через банковский счет.
При выявлении нецелевого использования денег дольщиков инжиниринговая компания в течение трех рабочих дней информирует Фонд гарантирования, акимат или банк второго уровня (в зависимости от способа организации долевого участия в жилищном строительстве).
Деньги уполномоченной компании, размещенные на банковском счете, не могут быть предметом иных гражданско-правовых сделок застройщика или уполномоченной компании, не предусмотренных Законом, с третьими лицами до приемки строящегося жилого дома (жилого здания) в эксплуатацию.
СРАВНИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ ВОЗМОЖНОСТИ ПРИВЛЕЧЕНИЯ ДЕНЕГ ДОЛЬЩИКОВ В РАМКАХ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ
