Задумываясь о реализации инвестиционно-строительного проекта, инвестор оценивает возможности и ограничения приобритаемого земельного участка. Наиболее качественным инструментом оценки является правовой аудит или анализ правовых рисков приобритаемого объекта (Land Plot Due Dilligence).
Английский термин Due diligence (дословно «должная осмотрительность») используется для обозначения комплекса работ, направленных на комплексное исследование объекта перед его приобретением и хеджирования рисков инвестора.
Ведь как показывает практика, существует множество примеров когда инвестор после приобретения участка, лишался права возводить на нем строения. Причинами невозможности дальнейшего строительства могут быть разными. Рассмотрим одну из них, наличие которой влечет ряд последствий и ограничений для собственника.
Далеко не каждый правообладатель земельного участка обладает актуальной информацией в градостроительной деятельности и документации. Как правило, прояснять данные вопросы правообладатель начинает лишь тогда, когда решается использовать земельный участок для тех целей, для которых он приобретался. И вот тут, начиная собирать соответствующую документацию, правообладатель может столкнуться с неприятным сюрпризом в виде «красных линий», проходящих по его земельному участку, а это в свою очередь чревато частичным или полным изъятием земли для государственных нужд, тем самым лишаясь всего того, на что он рассчитывал при покупке данного земельного участка.
Возникает логичный вопрос о том, что из себя представляют «красные линии»? Согласно п.36 ст.1 ЗРК «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан»: «красные линии — границы, отделяющие территории кварталов, микрорайонов, иных элементов в планировочной структуре населенных пунктов от улиц (проездов, площадей). Красные линии, как правило, применяются для регулирования границ застройки». т.е это функциональные зоны, которые отграничивают жилую зону от дорожной полосы и утверждаются в планах детальной планировки в рамках генерального плана города
Нередки случаи, когда собственники земельного участка обращается в судебные органы для восстановления своих прав, которые в свою очередь были ограничены расположением красных линии на территории участка.
Проанализировав имеющуюся судебную практику, мы пришли к выводу о том, что широкое распространение случаев обращения в судебные органы, вызваны по большей части отсутствием должной осмотрительности у приобретателя земельного участка.
Нижепривиденная судебная практика является ярким примером того, когда отсутствие должной осмотрительности у клиента порождает невозможность дальнейшего использования земельного участка для тех целей, для которого он приобретался.
Так, Бостандыкским районным судом г.Алматы от «18» июня 2015 года было рассмотрено гражданское Дело за №2-2310-16-00-2/9048, в настоящем деле Истец обратилась в суд с иском о признании незаконным отказа в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию.
Немного о фабуле дела: Истец легализовала принадлежащий ей дом, на основании акта землепользования получен технический паспорт с отметкой «Сдать в эксплуатацию». Для сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию истец неоднократно обращалась в ГУ «Управление архитектуры и градостроительства г. Алматы». Данный акт был согласован и подписан всеми членами приемочной комиссии, за исключением специалиста ГУ «Управление архитектуры и градостроительства г. Алматы», по причине того, что указанное строение расположено полностью в пределах «красных линий» улицы. Однако следует отметить, что дом построен в 1998 году, а Генеральный план развития г. Алматы утвержден в декабре 2002 г.
Представитель ответчика — акимата г. Алматы Д. Омаргазин иск не признал и пояснил, что доводы истец о том, что дом был возведен в 1998 году до утверждения генерального плана города, считает несостоятельными, так как указанное строение было легализовано только в 2007 году и только в 2013 году во исполнение решения Алмалинского районного суда № 2 объект был согласован актом приемочной комиссии. Просил в иске отказать, так как дом полностью находится в пределах красной линии и на инженерных сетях (подземная электросеть высокого напряжения). Поэтому принято отрицательное заключение.
Суд, заслушав пояснения сторон, заключение прокурора, исследовав представленные доказательства, счел исковые требования не подлежащими удовлетворению, по той причине, что использование земельных участков собственниками либо землепользователями для застройки может осуществляться только в соответствии с утверждённой в установленном порядке проектной документацией и соблюдением целевого назначения или сервитута, зонирования территорий, «красных линий».
Исходя из вышеуказанной судебной практики, следует прийти к выводу о том, что приобретателю земельного участка следует в полной мере соответствовать трем важнейшим принципам правового регулирования на котором базируется наше гражданское законодательство такие как добросовестность, разумность и справедливость, определяющие характер поведения участников оборота в период возникновения и существования отношений. Так как соблюдение данных требований поможет будущему правообладателю минимизировать риски возникновения неблагоприятных последствий.
Для эффективного управления рисками в предстоящей сделки, ЮБ «ADITUM» советует предпринять ряд действий направленных на дальнейшие хеджирование рисков будущего собственника:
1) рекомендуется преждевременно узнать о расположении красных линии и о том, подпадает ли участок под снос, для этого следует зайти на сайт управления архитектуры, где отражены районы, намечаемые для строительства различного рода объектов, которые впоследствии могут стать причиной изъятия части земельного участка. Для этого нужно на сайте вбить кадастровый номер земельного участка или район.
2) перед заключением договора купли-продажи земельного участка, наравне с правоустанавливающими, идентификационными документами на земельный участок, следует запросить топографическую съемку, которая позволит получить детальный план земельного участка, а также выявит наличие или отсутствие красных линий на момент заключения договора.
3) также, ЮБ «ADITUM» обращает Ваше внимание на то, что следует прописать особые условия в договоре купли-продажи земельного участка. Согласно которым продавец обязуется передать покупателю земельный участок, свободный от красных линий и иных градостроительных ограничений.
4) при покупке земельного участка необходимо удостовериться в отсутствии арестов, обременений, ограничений или других юридических притязаний со стороны третьих лиц. Это производится нотариусом при заключении сделки по базе данных юстиции.
Проводя Due Diligence земельного участка, ЮБ «ADITUM» выступает в качестве профессионального консультанта и помогает инвестору:
- выявить основные ограничения и возможности земельного участка;
- обозначить риски приобретения и дальнейшего развития земельного участка;
- понять возможность строительства объекта с требуемыми инвестору параметрами;
Автор: Младший юрист ЮБ «ADITUM» Абылайхан Шакен